大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

昨天，火箭哥刚给大家爆料了世茂滨江花园最新约8.9万的二手成交、刷新了很多人对于陆家嘴的二手房价——

而就在同一天，新天地的标杆次新房之一、位于翠湖天地4期和中海建国里隔壁的公馆77也出来了超低单价——

黄浦内环、新天地板块，10年楼龄的次新房成交仅约12.2万单价，刷新认知三观。（注：价格以去掉车位后的价格计算）

小区名为老西门公馆、又名公馆77，楼龄至今差不多10年左右，位于中海建国里南侧：

此次成交的户型为建面约175平大三房，这个面积做三房才是真正的改善尺度，也是现在100平鸽子笼没法比的：

作为10年前开发的小区，小区楼下车位是比较紧张的，这套房子额外配套了一个车位非常加分，而且是靠着柱子的位置，开车的同学都懂靠边的优势：

客观来说，小区品质的确比不上翠湖和中海建国里，但是12万单价买黄浦内环还要什么自行车，价格比隔壁翠湖几乎半价，毛坯我都愿意：

（小区入户大堂实景）

更重要的是：

法拍房的交易模式为税费各付、下家只需要支付契税就可，和买新房没有任何差异；

按照首套契税1.5%计算，这套房子实际到手单价约12.4万，不需要积分、不触发限售随时可卖、同时还是现房，大家想想这性价比。

这套房子在3楼算是一个小硬伤，但是对比参考链家2022高点的成交价格，单价超过17万是逃不掉的：

这套法拍房12.4万单价是什么概念，火箭哥给大家最简单的对比——

从明年开始，内环新房开始普遍站上12万，且全部都在新静安和杨浦；

在剔除诸如弘安里这样的联动价超20万豪宅项目后，明年内环新房的均价预计约12.8万：

当然，新房比起二手在户型、装修、品质上是有碾压优势的，但在加上积分摇号、2年的等待时间后，就没这么划算了。

尤其如果从地段角度来PK，公园77这样的黄浦内环地段吊打北区任何地方没有疑问；

隔壁中海顺昌玖里要开17万单价，性价比真的是高下立判：

当下年底，如果你正在考虑买房，捡漏法拍房是个不错的备选方案——

没看到合适的，那就去摇新房；

要是捡漏到今天火箭哥聊到的这样性价比超高的法拍房，岂不是赚大了？

法拍房看着很香，但让人最犹豫的点就是在于风险——

其中，能否顺利完成交易过户是一个很大的风险点：

虽然法拍房规定是税费各付，但是有些房子存在材料不全的情况可能交易无法过户，又比如说别墅可能存在违建，你得先搞定违建才能过户。

此外，能否顺利交付也是一个很大的风险：

法拍房是通过打官司来的，在诉讼中可能上家认为判决不公平，会采取极端手段抵抗交房，耍赖不交房、派人住在里面这样的行为在法拍房中是经常能看见的情况。

所以，法拍房对于新手来说是不建议碰的，因为这里水很深，很多的风险点只有专家才能提前识别、前置风险解决。

如果大家对法拍房感兴趣，火箭哥法拍团队可以为大家提供专业的咨询&购房服务——

无论你是自住还是投资，我们都会根据你的预算和情况来筛选当下房源，为你评估性价比和折扣率：

同时我们会为你提前勘探每套房子，通过线下一对一方案讲解每套房子的具体情况，哪些房子能买、哪些房子不能碰，风险评估由我们来做，这也是每个法拍房新手的痛点：

如果你对法拍房感兴趣，可以找我一起抄底捡漏：